search
top

Дефолт Дубая приведет к возобновлению падения стоимости недвижимости


Каковы уроки и последствия дубайского эксперимента?

Банкротства. Дефолты по долговым обязательствам. "Дать дуба" - блестящая фонетическая аналогия с эмиратом. Выбирая точку приложения своих инвестиций не следует ориентироваться на пример футболистов и гонщиков, нужно в деталях разобрать все цифры дутых отчетов о росте.

Стоимость недвижимости в эмирате Дубай достигла пика в прошлом году, очевидным образом не подчиняясь мировым тенденциям к оттоку капиталов от такого рода капитальных вложений. Это позволяло промоторам Дубай предлагать инвесторам очевидное чудо — надежные кризисные вложения в недвижимость. Впрочем падение стоимости недвижимости настигло «экономическое чудо» намного ранее дефолта, который был объявлен в среду. С прошлого года вложенные деньги уменьшились в два раза, но буквально за месяц до дефолта недвижимость начала дорожать.Аналитики ведущих агентств недвижимости теперь достаточно солидарны в прогнозе дальнейшего развития рынка недвижимости Дубаи: она будет падать как минимум до 2011 года, вероятное падение составит от 30 до 60%. Если учесть, что в текущих условиях ликвидность этой недвижимости приближается к нулю, то избежать крупных убытков всем вложившим в «экономическое чудо» не избежать.

Промоторы Дубая отмечали, что вложение в недвижимость эмирата обеспечено самым стремительным ростом экономики приводя следующие данные: в 2006 году стоимость квадратного метра в Дубае была «всего» 8190 долларов, в то время как рост экономики за этот-же год составили рекордные 53%. Отметим, что в этой выдержке содержится уже значительная доля неправды. В качестве примера брался докризисный год. Но гораздо более вредным искажением действительности была цифра экономического роста, все содержание которого состояло в основном за счет той-же недвижимости. Таким образом надувался пузырь самоценности, что не могло не настораживать. Но многим хотелось верить в чудо, и чудо работало. Как и все экономические чудеса, оно закончилось убытками.

Вторым фактором надежности вложения недвижимости в Дубае рекламисты называли значительное превышение спроса над предложением, что давало следующие преимущества потенциальным инвесторам. Недвижимость при таком состоянии рынка можно сдавать, цена на нее будет постоянно расти, а ликвидность будет почти на уровне наличных денег. Но превышение спроса над предложением стояло в самой основе фокуса Дубая: громадное количество ввезенных иностранцев требовало размещения, но сами иностранцы в значительной степени приехали развивать эмират. В статистики из которой следовало, что рынок эмирата чрезвычайно динамичен, были посчитаны в качестве «нуждающихся» индусы и непальцы, филиппинцы и индонезийцы, основной и единственной профессией которых оставалось строительство самой недвижимости. Сам эмират, ничего кроме помпезных небоскребов, шикарных вилл и отелей, намывных островов в виде пальм — не производил. Сфера услуг для жителей этой утопии давала пристанище и хлеб обслуживающему персоналу, который ни при каких обстоятельствах не мог получить возможность составить конкуренцию инвесторам на рынке жилья. Тем самым конкуренция за недвижимость была просто нумерологическим фокусом.

WhyDubai приводит краткий список преимуществ Дубая. Посмотрим на него внимательней.

Доход не облагается налогом

Это означает, что система может существовать только за счет развития. Пока она будет расти, пока этому будет способствовать внешняя конъюнктура, до тех пор и будет существовать оазис. После этого придется демонтировать главное преимущество эмирата или столкнуться с финансовой несостоятельностью.

Самая быстрорастущая экономика в мире

Специфика этого роста показана достаточно хорошо. Рост является абсолютно спекулятивным и такая система обречена на провал.

Ближний восток – островок стабильности в мире во время кризиса

В американском кинематографе бытует стереотип, канон, согласно которому русских изображают пьяными, в шапках-ушанках с красными звездами, а по городам бродят медведи. Не намного более реалистично и представление о Ближнем Востоке, как регионе, чья вечная стабильность базируется на нефти. Нефть не заглядывает в каждый уголок экономики и ее сверхдоходы не обеспечивают безопасности в других областях экономики.

Заполненность отелей Дубая – самая высокая в мире – 85%

Данные приведены за удачный год, а в качестве выборки легко усомниться. В нее включены общежития для дешевых азиатских рабочих, а заполненность этих общежитий, естественно, была около 100%.

Экономика ОАЭ достаточно сильна, чтобы противостоять общемировому спаду

Этот тезис можно было проверить только экспериментально. Ход проверки мы наблюдаем последние четыре дня.

Основным вопросом для нас, не связанных с инвестициями в Дубай будет конечно не судьба избытков материальных средств, которые богатенькие захоронили в песок и ожидали обильных всходов. Основной вопрос — как событие в Дубае повлияют на другие рынки недвижимости, стабильность финансовой системы и глобальные процессы.

Воздействие на рынки других стран

Наибольшее воздействие, притом самое негативное, прецедент Дубая окажет на смежные проекты строительств городов-садов, городов-курортов в своем регионе. Представляется неизбежным ускоренное падение стоимости и возникновение цепи аналогичных, хоть и более мелких дефолтов в девелоперской среде Египта. Рыбацким деревням превращенным в города-сады, переполненные туристами и нотариусами возможно придется вернутся в свое изначальное состояние.

В прессе появились более радикальные прогнозы ряда экспертов, которые предполагают, что дефолт Дубая окажет ощутимое воздействие на рынки недвижимости развитых стран. В этом прогнозе, на мой взгляд есть только одно правдивое утверждение. Поскольку дефолт Dubai World был вызван вложениями в недвижимость у потенциальных инвесторов обновится аллергическая реакция на рекламу жилых комплексов, порядком притупленная разговорами о «грядущем росте». В этом смысле история Дубая — не более чем еще один повод не отрываться от реальности и не давать себя убалтывать даже самым талантливым сказочникам.

Глобальные процессы

Дубай безусловно исторгнет сейчас огромное количество разнорабочих и строителей из Азии. Их возвращение без доходов на родину будет вкладом в рост нищеты в Азии. Это может стать вполне реальным фактором эскалации проблем на Филиппинах, Непале.

Новости о: , , , ,

top