search
top

Квартирный вопрос или кто держит рынок недвижимости? часть первая


Что происходит со столичным рынком недвижимости — такой вопрос можно услышать где угодно в маршрутке, самолете, даже дома от жены. Те кто не успел купить квартиру в 90-х живут в постоянном страхе поднятия арендной платы и с теплющейся надеждой в сердце на обвал рынка… Но увы — обвал нам только снится…

Кому же выгодно держать цены на нереальном уровне и постоянно подстегивать рынок новостроек? Брокерам — не так что бы. Все намного проще — это нужно тем кто нами манипулирует — т.е. власти и ежи с ними. Властьимущим и олигархам — одним словом.

Исторический очерк истории киевского рынка недвижимости

После провозглашения украинской независимости в августе 1991 года Киев стал столицей страны. Иностранных посольств и представительств иностранных корпораций стремящихся делать бизнес в стране с населением (тогда еще) 52 миллиона прибыло. А нехватка подходящих помещений для этих компаний и посольств заставило последних перейти в обновленные гостинице, апартаменты, квартиры, и офисы в институтах. Позже начался строительный бум. Бум, который был намного меньше по сравнению с аналогичными темпами строительства в Варшаве, Праге, Будапеште или Москве. Просуществовал этот бум до Российской дефолта августа 1998 года.

Наши дни: квартиры снова растут?

Индекс стоимости жилья в сентябре 2007 года: 2469$/кв. м. (+0,9% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +0,9% в месяц ( +0,5% по сравнению с августом).
Индекс доходности в сентябре +0,9 банк/деп. ( +0,4 банк/деп.)

Сентябрь 2007 года войдет в историю киевского рынка недвижимости как время выхода из стагнации.
По сравнению с предыдущими годами, нынешний сентябрь выдался достаточно сонным. Но, если вспомнить, что было в мае-июне 2007 года, то можно говорить о существенном оживлении рынка.

Цены были достаточно стабильными. Наблюдалось борьба двух тенденций. С одной стороны, наметилась тенденция повышения цен; с другой, — устойчивый рост числа предложений, препятствующий удорожанию недвижимости. В результате, рост цен оказался весьма небольшим; к тому же он нивелировался возросшей инфляцией и снижением курса доллара по отношению к другим валютам.

Деловая активность в сентябре росла практически каждую неделю. И это проявилось не только в увеличении количества просмотров и сделок, но и в изменении динамики переговоров, снижении времени экспозиции квартир. Привлекательные объекты уходили достаточно быстро. Покупатели, присматривающие квартиры с лета, и свыкшиеся с тем, что прерванные переговоры можно возобновить через неделю-другую, нередко опаздывали. За это время наиболее привлекательные квартиры оказывались уже под задатком. Многие квартиры снимали с продажи в расчете на повышение цен после выборов. Но на смену одним продавцам приходили другие. В результате количество объектов, предлагаемых к продаже, выросло за сентябрь примерно на 12%, а в отдельные дни доходило до 7000.

Не смотря на существенный рост числа продавцов, их состав (спектр) изменился весьма незначительно. Резкого выброса на рынок так называемых «инвестиционных квартир» не произошло.

По нашим наблюдениям, большинство инвесторов вкладывали деньги в новое жилье (которое обычно более качественно и дешево, да и социальный статус жителей там заметно выше, чем в хрущевках).

Отсутствие ремонтов, незавершенность благоустройства домов и микрорайонов (а это основной недостаток подобного жилья), инвесторов, как правило, не пугает; ибо они обычно никуда не спешат и ориентируются на будущее. А в будущем перспективы подобных домов и микрорайонов весьма неплохие. Если исходить из очень распространенной гипотезы о том, что стагнация и резкое снижение инвестиционной привлекательности вынудят инвесторов фиксировать доходы и массово выставлять квартиры на продажу, то основной выброс должен произойти именно в сегментах современного жилья («украинский кирпич» и «украинская панель»).

Меж тем, резкого увеличения удельного веса этих сегментов в общем составе предложения не произошло. Доля предложений в новых домах летом увеличилась примерно на два процента (а это порядка 100-130 дополнительных квартир, которые, с определенной натяжкой, можно считать инвестиционными).

Учитывая, что квартир этих не так уж и много, а плавное увеличение доли предложений в новых домах достаточно естественно, то особого влияния на рынок эти «инвестиционные» квартиры, похоже, не оказали. Участники рынка привыкли к тому, что строители регулярно увеличивают число киевских квартир примерно на 1,5% в год. Соответственно, и в составе предложения доля новых квартир неуклонно увеличивается. И это увеличение за последний год было совершенно адекватно: как показано на графике, представленном ниже, с сентября 2006 года по сентябрь 2007 года доля новых квартир в составе предложения увеличилась примерно на 1,4%.

Так что и за последний год значительного выброса инвестиционных квартир не произошло. Существенное же увеличение предложения объясняется, по нашему мнению, длительной стагнацией. За это время накопилось значительное «отложенное предложение», и как только сделки пошли, многие снятые с торгов квартиры вновь появились на рынке.

Важно также отметить, что за время стагнации в составе предложения выросла доля низкокачественных квартир (сегменты «старый кирпич», «старая панель», «типовая панель», «улучшенная типовая панель»). А вот доля качественного «старого жилья» (сегменты «дореволюционные», «сталинки», «улучшенный кирпич») заметно снизилась. И это лишний раз подтверждает, что наиболее уязвимо в периоды стагнации низкокачественное «дешевое» жилье. Качественное же «дорогое» жилье пользуется спросом даже в тяжелые для рынка времена.

Возвращаясь к итогам сентября и третьего квартала, необходимо отметить плавность происходивших процессов. Процессы, характерные для сентября, начинались в предыдущие месяцы. Все это время рынок постепенно выздоравливал. Другое дело, что в августе, а тем более, в июле, все происходило намного медленней.

Если в июле продавцы радовались любому просмотру и достаточно охотно шли на уступки, то в августе они чувствовали себя куда более уверено, и уступали гораздо меньше. В сентябре продавцы нередко поднимали цены, игнорируя при этом советы риэлторов. А при проведении торгов ссылались на инфляцию, резкое удорожание продуктов и снижение курса доллара.

продолжение следует…

Новости о: ,

top