search
top

Недвижимость США должна подешеветь еще на 40%


Недвижимость США еще очень далека от "экономически обоснованных цен"

Стоимость жилых домов только повышалась, особенно если учесть падение дохода и рост цен на недвижимость. Она стала на 40% дороже, чем сто

Считается, что уровень цен на недвижимость в США упал, дальше некуда, и что волей-неволей рынок нашел экономически оправданное дно. Это не вполне так — вычисления показывают, что до состояния доступности еще далеко: средняя цена жилого объекта должна упасть еще на 40%.

Но сначала придется рассказать о разнице между средним годовым доходом домовладения и медианой среднего дохода домовладения. Средний годовой доход — простое деление количества денег, которые зарабатывают домохозяйства (фактически семьи, в нашем понимании) на количество домохозяйств. Эта цифра в Америке достаточно внушительна: 68,424 доллара в год, по итогам 2008 года. А вот медиана дохода — это такая величина, которая определяет состояние равновесия. Ниже этого дохода — половина домохозяйств, выше — тоже половина. Такой медианой в 2008 году была цифра в 50,303 доллара. Почему такая разница? Разница определяется наличием очень богатых домохозяйств, которые существенно искажают статистику. Т.е. истинно средняя американская семья добывает общими усилиями 50 тысяч долларов в год, на всех. При этом нужно учитывать еще различие в местности — Средний Запад например очень беден. И из этой суммы уже отчисляются налоги, страховки, кредиты и прочие расходы. Богатством не пахнет, как сами понимаете: 20% семей добывают больше денег, чем 80% оставшихся. Принцип 20-80 практически универсален в экономической жизни Америки.

Зададимся вопросом, сколько лет должен работать средняя американская семья на средний американский дом и посмотрим на исторические данные.

В 1975 году медиана дохода — 42,936 долларов. Медиана цен на жилые дома — $148000.
Семья должна работать 3,46 года на дом.

В 2008 году медиана дохода — 50,137 долларов. Медиана цен на жилые дома — $254300.
Семья должна работать 4,87 года на дом.

Как видите усилия правительства по увеличению доступности кредитов, бонусы и программы кредитования и рефинансирования привели к замечательному факту — потогонка стала работать эффективней. На 40%. Средней американской семье на 40% тяжелей купить дом, чем тридцать пять лет назад. Вот такие фокусы.

Вместе с тем количество незаселенных но полностью готовых домов в США — 18,8 миллионов. Штук. Это около 15% всего жилого фонда страны.

В соответствии с вполне понятными рыночными законами, мы получаем простой вывод — недвижимость США остается перегретым рынком и вложение в нее — идиотизм. Она еще далека от цен, которые сделают ее более-менее покупаемой.

Новости о: ,

top