Недвижимость падает, нефть падает, металлы падают, а Москва умирает

Нефть упала в цене, рынок недвижимости обвалился

Обвал рынка недыижимости и падение цен на нефть

Что происходит? Нас опутал кризис: Фондовый рынок упал на 75 %, цены на недвижимость упали на 30 — 60 %, цены на земельные участки упали на 70 %, ставки аренды — на 30%, нефть упала на 70%, металлы — на 60%. Все… Этот рекорд для последних десятилетий.

Нефть

Это даже напоминает какой-то анекдот, если бы не было так грустно. Правда, наш уважаемый министр финансов в свое время сказал, что нефтяные цены на самом деле не поддаются никакому прогнозированию, и теоретически они могут внезапно подняться. Однако пока что его слова подтверждают тот факт, что они могут внезапно и резко опуститься. Между тем общий экономический тренд сохраняется и со стороны (да и изнутри) выглядит как кривая с постоянно увеличивающимся углом наклона.

Москва в кризис

Профессионально работая с антикризисной сфере начиная с апреля 1998 года, я неоднократно убеждался в том, человеческий фактор всегда являлся основным катализатором кризисного состояния отдельного предприятия или фактором углубления кризисного состояния.

Только если в веселых 90-х человеческий фактор представлял собой неумение советского менеджмента юридически разграничить коммерческие риски и активы, то 00-е годы характеризуются совокупностью экономических и политических факторов. Далее я хотел бы соединить два таких разных явления, как углубление кризисного тренда, и проблемы московских пробок.

Возьмем для примера сферу строительства в городе Москве. Сверхдоходы данной отрасли строились (строятся?) на следующих обстоятельствах:

— Непреодолимый административный барьер для вхождения в сферу строительства новых рыночных агентов — людей с улицы. Давно известно, что строить в Москве могут лишь те экономические агенты, которые особо приближены к руководству Москвы. При этом российское законодательство само по себе предусматривает достаточно сложную процедуру получения разрешения на строительство: даже если застройщику теоретически никто не противодействует, разрешение можно получать года два. Вследствие этого узкий круг застройщиков может назначать практически любую цену за построенную недвижимость. Цена ограничена лишь платежеспособным спросом, усиленным кредитным рычагом, а также ценовыми ожиданиями / фантазиями продавцов.

— Нерациональная алчность участников строительства. Домами и офисными центрами застроено все что только можно. Вследствие этого в городе элементарно не хватает дорог, которых должно быть хотя бы в 3 раза больше (по два дополнительных дублера на каждую основную магистраль). Не хватает парковок. Скорость движения в утренние часы 10 км/час.

Монополия вследствие своей информационной закрытости и нерациональности в конечном счете разрушает внешнюю среду, в которой она действует, а затем себя вместе с этой средой.

Мы сегодня имеем то обстоятельство, что город Москва крайне неудобен для жизни.

Высокая стоимость недвижимости является препятствием для возникновения новых бизнесов в городе. Бизнес гораздо дешевле создать в городе-миллионнике.

Административный барьер на пути строительства в Москве вынуждал застройщиков все также плотно и хаотично застраивать ближнее Подмосковье. При этом новых дорог не практически не появлялось, количество рабочих мест в Подмосковье явно не растет такими темпами, с какими растет (росло) число высотных домов. Отсюда крайне высокая загруженность автомагистралей.

Тяжелый трафик и вынужденные ограничения на передвижение грузовых автомобилей ставят тяжелые условия для тех, кто хотел бы заниматься каким-нибудь производством в Москве. Товар, сырье, материалы трудно и дорого привезти и трудно и дорого увезти. Ставки аренды производственных площадей минимум в 4 раза выше чем в крупных городах-миллионниках, зарплаты в 2 и более раз выше. Содержать производство в Москве невыгодно. Выгоднее содержать большой автомобиль и везти товар в Москву за 400 км.

Таким образом, тенденция может измениться не только на рынке нефти, но и на позициях города Москвы как территории, притягивающей финансовые и интеллектуальные ресурсы.

Сегодня город Москва просто неудобен. Через какое-то время в том числе в связи с кризисом, в данном городе захочет жить гораздо меньше людей и они начнут разъезжаться. После этого город станет неинтересен для бизнеса.

(В свое время Мэр Москвы г-н Лужков публично поднимал вопрос о причинах пробок и как с ними бороться. Думается, что он всегда знал ответ на эти вопросы. Тем кто строит и разрешает строить нужно перестать быть алчными: строить дороги и не строить дома там, где должны быть дороги.)

Так вот, продолжая рассуждения:

В свое время московский бум, на который слетались специалисты со всей страны и Ближнего Зарубежья, породил волну инвестиций в московскую недвижимость — как жилую, так и коммерческую. Разрослись до огромных размеров компании-девелоперы. Разрослись сети супермаркетов и гипермаркетов. Все эти сети стали проникать в регионы.

Город Москва был магнитом для инвестиций со всей страны и одновременно — донором для того чтобы строительный и розничный бизнес проникали в регионы. Одновременно, как я говорил, город стал крайне неудобным и некомфортным для любой жизнедеятельности.

Затем произошло два события: банки перестали кредитовать друг-друга и упала цена на нефть.

В сухом остатке имеем то, что город перестал притягивать деньги: во-первых неоткуда, во-вторых — неинтересно.

Но и это не самое главное — отсутствие источников для прихода инвестиций — объективный фактор и источники могут через какое то время появиться. А вот неинтересно — это более серьезно. Сейчас неинтересно инвестировать в Москве потому что недвижимость остается дорогой и неясно, принесет ли она доход. То есть невыгодно. Гораздо серьезнее будет ситуация, когда в Москве будет неинтересно инвестировать, потому что она просто станет большим депрессивным городом, с большими расстояниями, нехваткой дорог, пробками (в которых, возможно, просто будут стоять в основном более бюджетные автомобили), нехваткой специалистов и многими другими проблемами.

Таким образом, алчность обернулась против самой себя. Алчность породила не богатство и сверхдоходы, а нечто совсем противоположное.

Москва была для страны тем же, чем была Америка для всего мира — генератором потребления, рынком сбыта.

Вполне возможно, что в будущем Москва скорее всего перестанет быть центром притяжения капиталов (даже не принимая в расчет потенциальные опасности дезинтеграции страны). И первопричиной этого является основанный на алчности и монопольном взыинчивании цен бум на рынке недвижимости, сделавший город непригодным для нормальной жизнедеятельности и здоровой экономической активности.

(Алчность, безусловно, исключительно человеческий фактор, который, таким образом, отчасти стал проводником дальнейших проблем экономического характера).

Новости о: кризис, недвижимость, нефть, рецессия, россия